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    問題：請問天哥，廈門哪里有投資機會？
    
		
    
			
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			作者：公眾號轉載  來源：公眾號  發布時間：2021-10-04 09:50:00
    




			
     【天哥問答】
    問題：請問天哥，廈門哪里有投資機會？
    答：廈門島內價格2019年最接近深圳羅湖價格，2021年經過這輪漲幅，還是最接近于羅湖價格。我預計未來也是接近羅湖價格走勢。
    那么羅湖這輪行情是怎樣的呢？羅湖這輪行情，主要是涉及學區房和舊改概念的漲幅最大。廈門島內這輪漲幅，主要是學區概念盤漲幅較大。
    

    先談舊改。羅湖樓梯房漲幅較大，普遍都在炒舊改預期，主要是羅湖舊改列入深圳城市更新先行示范試點。受此影響，深圳幾乎所有老一點的樓梯房都在炒舊改預期，導致舊改概念的樓梯房漲幅絲毫不亞于南山。福田、南山、龍崗均如此。有的甚至業主主動掛拆遷橫幅。
    

    廈門這輪舊改，主要還是以城中村拆遷為主。湖濱一四里是廈門首個商品房拆遷區域，受此影響，檳榔東西里漲幅也是暴擊，2020年單價4萬5-5萬，現在7.5萬-8萬，漲幅很大。未來投資角度來說，我依然看好島內老破小帶學區概念的樓梯房社區，保值還是沒問題，如果社區稍微大點，愈久彌香。
    

    樓梯房拆遷是確定性的事情，我認為遲早會進行。比如島內無地可賣時，就會開啟大規模城市更新。從宏觀層面來看，當城鎮化進程發展到一定階段，房地產市場從增量轉為存量市場時，城市更新才是房地產開發的主角。裝電梯、外墻更新這些并不能給ZF和開發商帶來利益，只有拆遷更新才可以。
    通常邏輯，正式拆遷前N年，比如街道辦會發拆遷意向調查問卷之類，像深圳就是這樣的。雖然最后依然沒有拆遷，但是房價蹭蹭地就會大漲一波，一如廈門的檳榔東西里。即使短期沒有舊改，島內帶學區概念的老舊樓梯房社區，我覺得保值是沒有問題的。
    再談地鐵。如果有人跟你說，五緣灣業主對于有沒有地鐵并不在意，你怎么看？我想說的是，這都是暫時的。10年前，廈門還有很多家庭沒有小車，那時候房價也便宜，當時島內國貿天琴灣內部價也就17000元/平，寶嘉譽峰也不到2萬�，F在相比房價來說，車子很便宜，一二線城市幾乎家家都有車。
    

    這一變化是不是發展很快呢？武漢和成都，這幾年，每年開通至少2條地鐵，放5年前，兩地地鐵還沒有真正意義上成網�，F在，在武漢和成都買房，沒地鐵很受人嫌棄的，其實深圳也是同樣邏輯。同樣，我們看廈門。
    廈門一些業主覺得，我們全家都開車，不需要用到地鐵，問題是家家都有車，開車不是有錢人的專屬福利�，F在覺得地鐵不重要，那是因為廈門地鐵還沒有成網。當未來幾千億投資的地鐵成網后，就是社會公共交通配套兌現的時候，沒有地鐵的樓盤，反而減分。
    

    人們的思維一直在變化。2003年的時候，廈門人都嫌棄高層住宅；2011年時，廈門人都嫌棄五緣灣風大。當廈門地鐵成網時，當島內開車擁堵不堪、停車不便時，即使你不在意有沒有地鐵，你房子的下家可能就會在意。因為成網的城市，地鐵盤實在太多了，沒有地鐵的盤會因為出行不便而減分。
    所以，我覺得，島內買房，最好是買地鐵盤（或規劃地鐵，BRT也行）。
    

    島內哪里有投資機會，這個話題其實有點寬泛。但是從確定性角度，我覺得買地鐵盤更穩，思明區有些學區不錯，又有地鐵，且是樓梯房社區，單價也便宜的樓盤，我認為未來還是有價值的，無論短期價值還是長期價值。
    

    大家覺得島內這輪漲幅較大，房價較高。但是，不要忽視的是，島外新盤價格也高。當島外價格高的時候，再看島內，就慢慢地自然消化掉了泡沫，這就是置換思維。
    廈門島外，我認為未來保值兩要素：學區+地鐵，學區是指該區中等偏上學區。保值，指的是能夠抵御通貨膨脹或利息。島內，由于島內都是政策性學區房，所以島內保值我覺得地鐵盤確定性更大。
    

    島外，有學區，沒地鐵的盤，北師大本部，杏林橋頭。
    

    島外，有地鐵，沒學區的盤，廈門北站，國貿商城同悅。
    島外，無學區，無地鐵的盤，杏北、翔安生活區。
    同安的實驗三盤，同一濱海片區樓盤，有學區，沒地鐵，主要是因為那邊學區在同安是最好的，而同安遠離島內，那邊是半封閉式本土市場，有強烈的需求。同安的同安新城地鐵站附近盤，我覺得保值沒問題。同安區宣傳片一半的篇幅都放在了環東海域，而同安新城地鐵站那邊規劃有六中和外國語附小校區，未來那邊是利好的。
    

    集美這邊，集美新城、集美橋頭地鐵盤（含BRT）、杏錦路，長期看，我覺得保值都是可以的，但是要暴擊的話，建議放棄幻想，因為基數已高，無暴擊機會，集美最大投資機會在廈外集美校區三盤，勢不可擋。
    

    海滄這邊，馬鑾西新陽板塊由于沒有地鐵，基數已高，我覺得這里風險較大，這里完全靠學區概念在支撐，如果多校劃片，勢必不如北師大本部學區，配套和人氣以及離島內距離均不如北師大本部片區。海滄未來兩大價值板塊在馬鑾灣樂活島和雙十海附板塊，目前馬鑾灣樂活島單價已高，需要時間消化，短期我不認為有太高投資價值，不過在未來，會是價值高點。
    

    翔安，體育會展新城個人比較看好，原因是離五緣灣很近，一方面五緣灣站是交匯站點，另一方面五緣灣未來新地塊開發后，匯集更多千萬級別的樓盤業主，近富人區的樓盤最后表現往往不差。體育會展新城就好像南山前海一樣，完全一張白紙，兩個站點擺在那里，幾十億投資下去了，一定會有所作為的。對比深圳的深中通道、深珠通道，以及光明13號線到南山，龍華深圳北站等概念對房價的表現，我覺得體育會展新城很有價值，學區如果不錯的話。而翔安火炬實驗學校片區，本人持保留態度，目前中糧某盤沒有地鐵，已經輸了一半，未來被套概率很大。海滄南部新城，未來還是有價值。
    

			
			
    


    



    
			
    
				
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